Theo quy định của pháp luật hiện hành, mua bán nhà đất là giao dịch bất động sản có giá trị cao, và là loại giao dịch phát sinh nhiều tranh chấp đi kèm. Chính vì vậy, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Như vậy, pháp luật quy định việc mua bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, trong những năm gần đây, xuất hiện loại hình giao dịch thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng là vi bằng. Tuy về tính chất pháp lý không được pháp luật công nhận, nhưng lại xu hướng gia tăng lại ngày càng nhiều. Theo căn cứ tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP định nghĩa như sau: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.
Nguyên nhân của xu hướng gia tăng loại hình này là do một số người dân và doanh nghiệp chưa hiểu rõ quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch mua bán nhà đất. Họ cho rằng vi bằng có giá trị pháp lý tương đương với văn bản công chứng, chứng thực. Thực chất, cần lưu ý những vấn đề sau đây:
- Vi bằng không thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng: Vi bằng không có giá trị pháp lý để thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân, nhưng không có khả năng chứng nhận việc mua bán nhà đất.
- Không được lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất không có giấy tờ chứng minh: Việc lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu là không hợp lệ theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
- Thủ tục lập vi bằng: Việc lập vi bằng cần tuân theo quy định của pháp luật và không được sử dụng để lách luật.
Như vậy, vi bằng không thể thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, và việc lập vi bằng không có giá trị pháp lý trong giao dịch mua bán nhà đất. Nếu phát sinh tranh chấp, người mua nhà đất có vi bằng sẽ không được Tòa án công nhận quyền sở hữu nhà đất.
Việc mua bán nhà đất bằng vi bằng không được pháp luật thừa nhận, đây chỉ là hình thức lách luật, có thể gây thiệt hại cho người mua. Chính vì vậy, người mua nhà đất cần lưu ý, tuyệt đối không mua nhà đất bằng vi bằng.
Dưới đây là một số rủi ro mà người mua nhà đất bằng vi bằng có thể gặp phải:
- Người bán nhà đất có thể không thực hiện đúng cam kết trong vi bằng, như không giao nhà, không bàn giao giấy tờ nhà đất,…
- Bên bán đã mang nhà đất đi thế chấp ngân hàng nhưng lại thông qua hình thức vi bằng để chuyển nhượng bất động sản bất hợp pháp cho người mua.
- Một nhà đất nhưng lại bán cho nhiều người thông qua vi bằng, nhằm lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
- Vi bằng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu, do vi phạm quy định về hình thức của giao dịch.
- Người mua nhà đất có thể bị mất quyền sở hữu nhà đất
- …..
Để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua nhà đất cần thực hiện giao dịch mua bán nhà đất theo đúng quy định của pháp luật, cụ thể là lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực.
