Theo quy định của Luật Đất đai 2013, một người muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, đó là:
1. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
2. Đất không có tranh chấp;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
Trong đó, điều kiện có giấy chứng nhận – sổ đỏ là một trong những yêu cầu tiên quyết và bắt buộc. Tuy nhiên, vẫn có 2 trường hợp ngoài lệ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất dù đất dù không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đó là trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Trường hợp thứ nhất: Người được nhận quyền sử đất thông qua thừa kế được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Như vậy, trong trường hợp người được nhận quyền sử đất thông qua thừa kế, kể cả trường hợp thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai 2013, thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có sổ đỏ.
- Trường hợp thứ hai: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013:
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
Theo đó, trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng.
Như vậy, đối với 2 trường hợp:
- Người được nhận quyền sử đất thông qua thừa kế được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam nhưng không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
dù không bắt buộc có sổ đỏ, vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình, nhưng cũng phải đáp ứng đủ 3 điều kiện còn lại thì mới được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nếu có vấn đề pháp lý cần tư vấn, liên hệ Luật sư ANSGLAW để được hỗ trợ tốt nhất!
